Новостройка или вторичка — что выбрать?

Какая бывает вторичка

В первую очередь стоит определиться с понятиями. Вторичная недвижимость разделяется по возрасту дома на:

• Новую вторичку — дома не старше 10 лет постройки.
• Панельные дома 90-х—80-х годов.
• Хрущёвки — постройки 60-х, 70-х.
• Сталинки — 30-е—50-е.
• Старый фонд — дореволюционные дома, больше всего в Петербурге.

Разберёмся с каждым пунктом. С новой вторичкой всё зависит от класса дома (эконом, комфорт или бизнес) и локации. Больше всего подобного жилья эконом-класса на окраинах, качество строительства в них довольно низкое, много студий. Чем ближе к центру — тем выше качество и цены. Плюсы новой вторички — интересные планировки, относительно новые дома, просторные быстрые лифты. Минусы — обычно очень высокая слышимость и тонкие стены, проблемы с парковкой.

Панельки 9-12 этажей формировали спальные районы конца XX века. Чем ближе их строили к миллениуму, тем ниже качество строительства. В 90-х денег не было совсем, поэтому сегодня такие дома часто выглядят и чувствуют себя плачевно. Выбирая такую недвижимость, надо быть внимательными к состоянию дома, мириться с не самыми удобными советскими планировками, дружить с консьержками и присматриваться к соседям.

Хрущёвки — самый нестабильный и слабый вариант. Многие из них уже запланированы на снос, а те, что ещё нет, часто в довольно плохом состоянии. Если хочется купить жильё на долгие годы, лучше этот вид недвижимости не рассматривать.

Сталинки — помпезная и качественная недвижимость для советских элит. Многие из них до сих пор в хорошем состоянии, квартиры обычно просторные с приятными планировками, высокими потолками и большими окнами. Но эти дома всё же имеют определённый уровень износа, который обязательно надо изучить в каждом конкретном случае. Небольших квартир здесь просто нет, так что это скорее семейное жилье.

Старый фонд — самый красивый и самый капризный из всех. Обычно он находится в историческом центре, и в этом его главное преимущество. Самое важное — проверить, был ли в выбранном вами доме капремонт с заменой всех коммуникаций и перекрытий, ремонтом крыши. Если был, скорее всего он простоит ещё много лет, строить в начале XX века умели.

Большинство квартир в старом фонде в советское время были коммуналками, которые сегодня активно расселяются и продаются. Если хотите старый фонд, будьте готовы не только к лепнине и высоким потолкам, но и длительному ремонту и возможным хвостатым гостям из подвалов, периодическим протечкам, отключениям электричества и проблемам с парковкой.

Ещё одна особенность квартир в старом фонде — во многих из них изначально не было ванных комнат, жильцы строили их на кухнях. Если такую перепланировку не узаконили, банк скорее всего не даст на подобную квартиру ипотеку. Лазейки есть, но нужно внимательно изучать кадастровый план каждой конкретной квартиры и разговаривать с хозяевами. Многие честно признаются, что перенос мокрой зоны был, узаконить его невозможно.

Какие бывают новостройки

С новостройками всё проще. Они подразделяются на вышеупомянутые классы жилья: стандарт, комфорт, бизнес, элит. Различие в локациях, качестве строительства, планировках, дополнительной инфраструктуре. И, конечно, в ценах.

Также можно купить квартиру на первичном рынке на разных стадиях готовности. На этапе котлована сегодня продают жильё всё меньше застройщиков, но найти при желании можно. Да, будет дешевле, но придётся подождать год-два пока дом достроится. И всё это время платить ипотеку и снимать квартиру. Хорошо посчитайте, действительно ли получится экономнее. На более высоких стадиях готовности ценник возрастает вместе с шансами, что ваш дом будет достроен вовремя.

Новостройки VS вторичка

Итак, какие принципиальные различия есть между этими видами недвижимости, кроме возраста дома.

• Новостройка дороже вторички, но на неё больше льгот. Все государственные и банковские программы поддержки распространяются на первичку.
• В новостройке никто до вас не жил. Возможно вы брезгливы и для вас это важно.
• Ремонт зачастую надо делать и там, и там. Даже если вы покупаете жильё с готовой отделкой или ремонтом от предыдущих хозяев, скорее всего захочется что-то поменять под себя.
• На новостройку легче получить ипотеку. Смотри пункт про старый фонд.
• В новостройке скорее всего в первый год вас ждут бесконечные ремонты по соседству. Люди только въехали и будут мучать друг друга звуками перфораторов.
• Вокруг новостройки часто ещё какое-то время творится хаос и стройка, особенно если вы купили жильё в первой очереди ЖК, а впереди их ещё несколько.
• Новостройки — это чаще окраины. Если хочется жить поближе к центру, реальнее и дешевле выбрать вторичку.

Итого

Выбирайте новостройку:

• Если хотите воспользоваться льготными программами поддержки ипотеки,
• Если принципиально хотите жить в новой квартире,
• Если готовы первое время жить без уличной инфраструктуры.

Выбирайте вторичку:

• Если для вас важна локация не на окраине, а ближе к центру,
• Если любите архитектуру старого города,
• Если готовы общаться с собственниками и разбираться в документации квартиры и дома.

Автор текста — Анастасия Шугаева